부동산 계약서 작성 시 꼭 확인해야 할 15가지 체크리스트

부동산 계약은 복잡하고 세심한 주의가 필요한 절차입니다. 사소한 실수가 큰 손실로 이어질 수 있는 만큼, 꼼꼼한 체크리스트를 통해 안전하고 빈틈없는 계약을 체결하는 방법을 소개합니다.

계약서 작성 전 등기부등본과 소유자 확인 방법

부동산 계약을 체결하기 전 반드시 확인해야 할 핵심 서류 중 하나가 바로 등기부등본입니다. 등기부등본은 해당 부동산의 법적 소유자와 권리관계를 명확히 파악할 수 있는 공식 문서로, 계약 전 확인하지 않으면 사기나 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

등기부등본이란 무엇인가요?

등기부등본은 부동산의 소유권, 저당권, 지상권, 전세권 등 권리관계를 기록한 공적 장부입니다. 부동산의 모든 권리 변동 사항이 기록되어 있어, 현재의 소유자뿐 아니라 과거의 거래 이력까지 확인할 수 있습니다.

등기부등본 확인 방법

등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람 및 발급이 가능합니다. 다음은 등기부등본을 확인하는 절차입니다:

1. 대법원 인터넷등기소 접속
2. ‘부동산 등기 열람/발급’ 메뉴 선택
3. 주소 또는 지번 입력 후 해당 부동산 선택
4. 등기기록 열람 또는 발급 선택

등기부등본에서 꼭 확인해야 할 항목

항목	확인 내용
표제부	부동산의 주소, 면적, 용도 등 기본 정보 확인
갑구	소유자 정보 및 소유권 변동 이력 확인
을구	저당권, 근저당권, 전세권 등 권리 설정 여부 확인

소유자 확인 시 주의사항

등기부등본을 통해 확인한 소유자 정보는 실제 계약서에 기재된 매도인과 일치해야 합니다. 이름, 주민등록번호, 주소 등을 정확히 대조하고, 위임장을 통해 대리인이 계약을 진행하는 경우에는 공증된 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 합니다.

또한, 공동소유 부동산의 경우 모든 소유자의 동의가 필요하므로, 각 소유자의 인감증명서와 신분증 사본을 확인해야 합니다.

이런 경우 주의하세요!

• 등기부등본에 근저당권이 설정되어 있다면, 해당 채무가 상환되지 않은 상태일 수 있으므로 계약 전 말소 여부를 확인해야 합니다.
• 소유자가 법인인 경우, 법인등기부등본과 대표자 인감증명서를 함께 확인해야 합니다.
• 등기부등본과 계약서상의 주소가 일치하지 않는 경우, 실제 물건이 다른 부동산일 수 있으므로 현장 확인이 필수입니다.

이처럼 등기부등본과 소유자 확인은 부동산 계약의 가장 기본이자 중요한 절차입니다. 계약서 작성 전 반드시 이 과정을 거쳐 안전한 거래를 진행하시기 바랍니다.

금액 및 입금 정보 기재 시 유의사항

부동산 계약서에서 금액 및 입금 정보는 가장 핵심적인 항목 중 하나입니다. 이 부분이 명확하지 않으면 계약 이후 분쟁이나 사기 피해로 이어질 수 있으므로, 다음과 같은 사항을 반드시 확인하고 기재해야 합니다.

1. 총 매매금액의 정확한 명시

계약서에는 총 매매금액을 숫자와 한글로 모두 기재해야 합니다. 예를 들어, “₩300,000,000 (삼억 원정)”과 같이 표기하여 오기나 해석의 여지를 없애야 합니다. 숫자만 기재할 경우 자칫 ‘0’ 하나가 더해져 큰 피해로 이어질 수 있습니다.

2. 계약금, 중도금, 잔금의 분할 기재

전체 금액을 한 번에 지불하는 경우는 드물기 때문에, 계약금, 중도금, 잔금을 구분하여 각각의 금액과 지급일을 명확히 기재해야 합니다. 예시:

구분	금액	지급일
계약금	₩30,000,000	2024-07-01
중도금	₩120,000,000	2024-08-01
잔금	₩150,000,000	2024-09-01

3. 입금 계좌 정보의 명확한 기재

입금 계좌는 반드시 소유자 본인 명의의 계좌인지 확인해야 하며, 계좌번호, 은행명, 예금주를 정확히 기재해야 합니다. 제3자 명의 계좌로의 입금은 사기 위험이 있으므로 피해야 합니다.

4. 현금 거래는 반드시 영수증 확보

현금으로 일부 금액을 지불하는 경우, 영수증이나 수령 확인서를 반드시 받아야 하며, 계약서에도 해당 내용을 명시해야 합니다. 구두로만 주고받은 금액은 법적 효력이 불분명할 수 있습니다.

5. 지급 방식과 조건 명시

지급 방식(계좌이체, 수표, 현금 등)과 지급 조건(예: 중도금은 등기 이전 후 지급 등)을 계약서에 명확히 기재해야 합니다. 이는 추후 지급 지연이나 이행 불이행 시 중요한 증거가 됩니다.

6. 입금 확인 서류 첨부

계약서와 함께 각 지급 단계별 입금 확인증이나 이체 내역서를 첨부해두면, 추후 법적 분쟁 시 유리한 증거자료로 활용할 수 있습니다.

7. 부동산 중개업소 이용 시 중개보수도 명시

부동산 중개업소를 통해 계약하는 경우, 중개보수의 금액과 지급 시점도 계약서에 함께 기재하는 것이 좋습니다. 이는 계약 완료 후 불필요한 오해를 방지할 수 있습니다.

이처럼 금액 및 입금 정보는 계약의 핵심이자 분쟁 예방의 시작점입니다. 꼼꼼한 기재와 확인을 통해 안전한 부동산 거래를 진행하시기 바랍니다.

불법 건축물과 전입신고 가능 여부 점검

부동산 계약을 체결하기 전 반드시 확인해야 할 중요한 사항 중 하나는 불법 건축물 여부와 전입신고 가능 여부입니다. 이 두 가지는 향후 주거 안정성과 법적 분쟁을 피하기 위해 매우 중요한 요소입니다.

불법 건축물 여부 확인 방법

불법 건축물이란 허가받지 않은 증축, 개조, 용도 변경 등이 이루어진 건축물을 말합니다. 이러한 건물은 철거 명령이나 과태료 부과 등의 행정처분 대상이 될 수 있으며, 매매나 임대 후 문제가 발생할 수 있습니다.

불법 건축물 여부를 확인하려면 다음과 같은 절차를 따르세요:

• 건축물대장 확인: 정부24 또는 관할 구청에서 열람 가능
• 현장 방문: 실제 건물과 건축물대장의 구조가 일치하는지 확인
• 구청 건축과 문의: 해당 건물의 불법 여부를 직접 문의

건축물대장에서 위반건축물로 표시되어 있다면, 계약을 재검토하거나 법률 전문가의 자문을 받는 것이 좋습니다.

전입신고 가능 여부 확인

전입신고는 주민등록 이전과 관련된 절차로, 전입신고가 불가능한 경우 주택임대차보호법에 따른 보호를 받지 못할 수 있습니다. 특히 전세 계약 시 매우 중요한 요소입니다.

전입신고 가능 여부는 다음과 같이 확인할 수 있습니다:

• 건축물 용도 확인: 건축물대장에서 해당 공간이 주거용으로 등록되어 있는지 확인
• 기존 세대 수 확인: 이미 전입된 세대가 많은 경우, 추가 전입이 제한될 수 있음
• 임대인의 동의 여부: 일부 건물주는 전입신고를 원하지 않는 경우가 있으므로 사전에 확인 필요

전입신고가 가능한지 여부는 정부24에서 주소지 기준으로 조회하거나, 관할 주민센터에 문의하여 확인할 수 있습니다.

불법 건축물과 전입신고 불가 시의 위험성

이 두 가지 조건이 충족되지 않으면 다음과 같은 위험이 발생할 수 있습니다:

문제	위험 요소
불법 건축물	철거 명령, 과태료, 대출 불가, 재산권 행사 제한
전입신고 불가	임차인 보호 미적용, 확정일자 불가, 분쟁 시 불리

따라서 계약 전 반드시 건축물대장과 전입신고 가능 여부를 확인하고, 문제가 있다면 계약을 보류하거나 전문가의 조언을 받는 것이 안전합니다.

관리비, 하자, 중개사 등록 등 확인해야 할 사항들

부동산 계약서를 작성할 때는 단순히 매매 가격이나 계약일만 확인해서는 안 됩니다. 관리비, 하자 유무, 중개사 등록 여부 등 다양한 요소를 꼼꼼히 검토해야 예기치 못한 분쟁을 예방할 수 있습니다. 아래에 중요한 체크포인트들을 자세히 설명드리겠습니다.

1. 관리비 내역과 체납 여부 확인

아파트나 오피스텔을 매입하거나 임대할 경우, 관리비가 얼마나 나오는지, 그리고 기존 세입자가 체납한 금액이 있는지를 반드시 확인해야 합니다. 관리비 체납은 새 입주자에게 승계될 수 있기 때문에 계약 전 관리사무소에 문의하여 최근 3개월 관리비 내역서를 받아보는 것이 좋습니다.

2. 하자 유무 및 수리 이력 확인

부동산의 하자 여부는 계약서에 명확히 기재되어야 합니다. 벽지, 바닥, 천장, 수도, 전기 등 기본적인 설비에 문제가 없는지 확인하고, 하자가 있다면 누가 수리할 것인지를 계약서에 명시해야 합니다. 특히 신축 건물이라면 하자보수 기간이 남아 있는지도 확인해보세요.

3. 공인중개사 등록 여부 확인

계약을 중개하는 공인중개사가 정식 등록된 중개업소인지 확인하는 것은 매우 중요합니다. 한국공인중개사협회 또는 정부24에서 중개사 등록 여부를 조회할 수 있습니다. 무등록 중개업자는 법적 보호를 받을 수 없으며, 피해 발생 시 보상받기 어렵습니다.

4. 계약서에 특약사항 명확히 기재

관리비 분담, 하자 수리, 입주일 조정 등 구두로 합의한 내용은 반드시 계약서에 특약사항으로 명시해야 합니다. 계약서에 기재되지 않은 사항은 법적 효력이 없기 때문에, 사소한 내용이라도 빠짐없이 기록하는 것이 중요합니다.

5. 중개보수(수수료) 확인

부동산 거래 시 중개보수는 거래 금액에 따라 달라지며, 법적으로 정해진 중개보수 요율을 초과해서 받을 수 없습니다. 계약 전 반드시 중개보수 금액을 확인하고, 영수증을 발급받으세요.

체크리스트 요약

항목	확인 방법	주의사항
관리비	관리사무소 문의	체납 여부 확인
하자 유무	현장 방문 및 사진 촬영	계약서에 수리 책임 명시
중개사 등록	정부24 또는 협회 사이트	무등록 중개사 주의
특약사항	계약서에 직접 기재	구두 합의는 무효
중개보수	계약 전 사전 고지	법정 요율 초과 금지

이처럼 부동산 계약서 작성 시에는 단순히 가격이나 위치만 보는 것이 아니라, 관리비, 하자, 중개사 등록 여부 등 다양한 요소를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 작은 실수가 큰 손해로 이어질 수 있으므로, 반드시 체크리스트를 활용해 안전한 계약을 체결하시기 바랍니다.

특약사항과 패널티 조항은 어떻게 명시할까?

부동산 계약서에서 특약사항과 패널티 조항은 매우 중요한 역할을 합니다. 계약 당사자 간의 합의 내용을 구체적으로 명시함으로써, 향후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하고 법적 보호를 받을 수 있는 근거가 되기 때문입니다.

특약사항이란 무엇인가?

특약사항은 기본 계약서에 포함되지 않은, 양 당사자가 별도로 합의한 내용을 의미합니다. 예를 들어, 중도금 납부일 변경, 기존 세입자 처리 방식, 인테리어 잔존물 처리, 잔금일 이전 수리 요청 등이 이에 해당합니다.

특약사항은 구두 합의로는 법적 효력이 약하므로 반드시 계약서에 서면으로 명시해야 합니다. 또한 문장 표현은 모호하지 않게, 누구나 이해할 수 있도록 명확하게 작성해야 합니다.

패널티 조항의 중요성

패널티 조항은 계약 위반 시 발생할 수 있는 손해배상이나 위약금에 대한 내용을 포함합니다. 예를 들어, 계약 해제 시 위약금 비율, 잔금 미납 시 계약 무효 조건, 입주 지연 시 배상 기준 등이 이에 해당합니다.

패널티 조항은 계약의 신뢰성과 강제력을 높이는 역할을 하며, 계약 당사자 모두에게 책임감을 부여합니다. 특히 투자 목적의 부동산 거래에서는 이러한 조항이 수익 손실을 방지하는 데 매우 중요합니다.

특약사항과 패널티 조항 작성 시 체크리스트

• 특약사항은 구체적인 날짜, 조건, 책임 주체를 명확히 기재
• 모든 특약은 계약서 본문 또는 별지에 서면으로 첨부
• 패널티 조항은 위약금 액수 또는 비율을 명확히 기재
• 위약 사유를 구체적으로 명시 (예: 잔금 미납, 입주 지연 등)
• 모든 조항은 당사자 서명 또는 날인을 통해 동의 확인

특약사항 예시

항목	내용
중도금 납부일	2024년 7월 15일로 변경
기존 세입자 처리	매도인이 계약 전까지 퇴거 조치
입주 전 수리	화장실 누수 및 벽지 교체 완료 후 잔금 지급

패널티 조항 예시

위반사항	패널티 내용
계약 해제	계약금의 10%를 위약금으로 지급
잔금 미납	계약 무효 및 계약금 몰수
입주 지연	하루당 5만 원의 지체 배상금

부동산 전문가의 도움 받기

특약사항과 패널티 조항은 법적 해석이 중요한 만큼, 부동산 전문 변호사나 공인중개사의 자문을 받는 것이 좋습니다. 계약서 작성 전 충분한 상담을 통해 리스크를 줄일 수 있습니다.

계약서 작성 시 특약사항과 패널티 조항을 명확히 기재하는 것은 투자자와 실수요자 모두에게 안전장치가 됩니다. 사전에 충분히 협의하고, 문서화하는 습관을 들이면 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.

계약 종료 시 원상복구와 관리비 정산 조건 정리

부동산 계약을 체결할 때 계약 종료 시 원상복구와 관리비 정산 조건은 매우 중요한 항목입니다. 하지만 많은 임차인과 임대인이 이 부분을 명확히 하지 않아 계약 종료 시 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 계약서에 이 조건들을 명확히 기재하고, 실제 계약 종료 시 이를 기준으로 처리하는 것이 분쟁을 예방하는 핵심입니다.

원상복구 조건, 어디까지 해야 할까?

원상복구란 임차인이 사용한 공간을 계약 이전 상태로 되돌리는 것을 의미합니다. 하지만 ‘원상복구’의 범위는 계약서에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 벽지나 바닥재의 마모는 자연적인 소모로 간주되어 복구 대상이 아닐 수 있지만, 임차인이 직접 설치한 구조물이나 인테리어는 철거해야 할 수 있습니다.

원상복구 범위 예시:

• 직접 설치한 조명, 선반, 파티션 등은 철거 대상
• 벽에 못을 박은 흔적은 수리 필요
• 도배, 장판은 계약서에 명시된 경우에만 교체

계약서에 원상복구의 범위와 책임을 명확히 기재해야 하며, 입주 전 사진을 찍어두는 것도 분쟁 방지에 도움이 됩니다.

관리비 정산, 계약 종료일 기준으로 정리해야

관리비 정산은 계약 종료일을 기준으로 정확히 계산되어야 합니다. 특히 전기, 수도, 가스 등의 공과금은 실사용량에 따라 정산되므로, 종료일에 계량기 수치를 확인하고 사진으로 남겨두는 것이 좋습니다.

관리비 정산 체크리스트:

항목	정산 방법	주의사항
전기요금	계약 종료일 계량기 수치 기준	사진 촬영 필수
수도요금	관리사무소 확인 또는 계량기 기준	사용량 확인 필요
가스요금	가스회사에 종료일 통보 후 정산	미리 연락 필요
공동관리비	관리사무소 정산서 기준	공용부분 포함 여부 확인

또한, 관리비 선납 여부나 보증금에서 차감할 항목이 있다면 계약서에 명확히 기재해야 합니다. 보증금 반환 시 관리비 미납 여부가 영향을 줄 수 있으므로, 모든 정산 내역을 문서로 남기는 것이 중요합니다.

임대인과 임차인 모두에게 필요한 서면 확인

계약 종료 시 원상복구와 관리비 정산에 대한 내용을 서면으로 확인하고, 서로 서명하는 절차를 거쳐야 합니다. 이는 추후 법적 분쟁 시 중요한 증거가 됩니다. 특히, 임대인이 임차인의 원상복구 상태를 확인하고 이상이 없음을 서면으로 남기면, 임차인은 불필요한 추가 비용 부담을 피할 수 있습니다.

이러한 내용을 포함한 부동산 계약서 작성은 단순한 문서 작성이 아니라, 나중에 발생할 수 있는 모든 상황을 대비하는 예방책입니다. 전문가의 도움을 받거나 표준계약서를 참고하는 것도 좋은 방법입니다.